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Constructores de Viviendas y Servicios de Bienes Raíces
Un constructor de viviendas es un contratista quién mejora bienes raíces residenciales y quién, en realizando tales mejoramientos, incorpora propiedad personal tangible en la propiedad mejorada.
Contratos
Como contratista, la responsabilidad de impuesto sobre ventas y uso del constructor de viviendas - depende sobre del tipo de contrato utilizado. Contratos pueden ser de suma global o contrato-separado.
CONTRATOS DE SUMA GLOBAL - Un contrato de suma global es un contrato en el que el precio es facturado como una cantidad de suma global. El contrato no indica un cobro separado por la capacidad y trabajo de los materiales incorporados al trabajo ni debe requerir el contrato facturas o cobros de progreso, etc., para indicar separadamente estos cobros.
Bajo un contrato de suma global el constructor de viviendas se considera como el ultimo consumidor; el cobro de la suma global del constructor de viviendas al cliente no es imponible. El constructor de viviendas debe el impuesto en las compras de equipo, materiales incorporados, materiales consumibles y servicios imponibles. Sin embargo, el constructor de viviendas no debe el impuesto en compras de servicios de bienes raíces.
CONTRATOS SEPARADO - Un contrato separado es uno en que el precio se divide por lo menos en dos cantidades: un cobro por la capacidad y trabajo para realizar y otro por los materiales incorporados en bienes raíces. Un contrato que requiere facturas, cobros de progreso, etc., para indicar separadamente estos cobros es un contrato separado.
Bajo un contrato separado, el constructor de viviendas es considerado un minorista de los materiales incorporados. El constructor de viviendas debe recaudar impuesto sobre ventas del cliente por el precio acordado en el contrato de todos los materiales incorporados en los bienes raíces. El constructor de viviendas puede emitir al suministrador un certificado de reventa cuando compra estos materiales incorporados.
El constructor de viviendas debe el impuesto en las compras de equipos, la mayoría de los materiales consumibles y servicios imponibles.
Además el constructor de viviendas que en el contrato indica separadamente un cobro para materiales consumidos, transfiere el título de estos materiales consumibles y marcan estos materiales consumibles como la propiedad del cliente, está revendiendo estos consumibles al cliente. Así como los materiales incorporados, el constructor de viviendas debe recaudar el impuesto sobre ventas al cliente sobre el precio acordado en el contrato de estos materiales consumibles. (El precio acordado en el contrato no puede ser menos que la cantidad que el contratista pagó por los materiales.)
Servicios de Bienes Raíces
Los servicios para bienes raíces son servicios imponibles, pero no son imponibles si son comprados por un constructor de viviendas como parte de un contrato para construir una nueva estructura residencial u otra mejoramiento siguiente a la nueva estructura residencial y utilizados en la ocupación residencial por la estructura.
Un constructor de viviendas puede ser un contratista o un promotor de viviendas o un propietario de la vivienda que actúa como contratista general para mejorar una estructura residencial nueva.
"Estructuras Residenciales" incluyen casas, departamentos, condominios, hogares de ancianos y hogares de retiro. Sin embargo, hoteles, moteles, hospitales, centros de rehabilitación, prisiones y parques para el estacionamiento de vehículos de recreación no son estructuras residenciales.
Ejemplos de "nuevas mejoras" siguiente a una estructura residencial nueva incluyen nuevos cuartos, aceras, piscinas, cenadores, garajes, cercas, sistemas de regadera, plataformas, paredes de retención , caminos de entrada, estanques con peces y patios. Sin embargo, exenciones impositivas para los servicios de bienes raíces proporcionados mientras se construyen estas nuevas mejoramientos se aplican sólo con respecto a la construcción de una nueva estructura residencial (habitación). El término "nuevas mejoramientos" no incluye reparaciones, renovaciones o remodelación de interiores, p. ej., a reparar el techo de una casa o renovación de un garaje.
Hay seis servicios de bienes raíces: ajardinar; encargarse y mantenimiento de césped, jardines o árboles ornamentales u otras plantas; eliminación o colección de basura u otros desechos sólidos; limpieza de edificios o terrenos o consejería; servicios estructural de control de plagas; y agrimensura de bienes raíces.
Si un constructor de viviendas construye una nueva estructura residencial, bajo un contrato de suma global, el constructor de viviendas se considera el ultimo consumidor, pero no debe impuestos por la compra de servicios de bienes raíces. Bajo un contrato separado para construir una nueva estructura residencial, el constructor de viviendas no debe impuesto por compras de servicios de bienes raíces, pero debe incluir estos costos en el porción del trabajo del contrato.
Ejemplos de Servicios de Bienes Raíces
Ajardinar es la actividad de arreglar y modificar áreas de terreno, ambientes naturales y otras áreas, tales como patios internos o externos, para efectos estéticos, considerando la manera en que se va utilizar el terreno. El término incluye agregando, quitando o arreglando formas y rasgos naturales, las plantas, incluyendo vegetación y otros elementos para cumplir a requisitos estéticos. Incluye la aplicación de tierra, aditivos de tierra y modificaciones para preparar o mantener el área de sembrar.
Algunos ejemplos son la plantación o mantenimiento de jardines, servicios de arborista, plantar ornamental de arbustos, plantar o eliminación de árboles, cirugía de árboles, podando o fumigando y cubrir de césped. El término no incluye adición de sistemas de regadera, paredes de retención, estanques, piscinas o cercas u otras actividades o servicios de construcción proporcionados por diseadores de paisaje o arquitectos de paisaje, tales como la consulta, investigación, preparación de diseño general o específico o planes de detalle, estudios, especificaciones o supervisión o cualquier otros servicios profesionales o funciones dentro de la definición de la práctica de la ingeniería o la arquitectura. Los servicios de ajardinar realizados por diseñadores de paisaje o arquitectos de paisaje son imponibles.
Otro ejemplo es el mantenimiento de césped y jardín, que incluye cortando, recortando, fertilizando, regando y cualquier otro tratamiento o servicio que pueda realizarse en césped o jardines privados o comerciales. También incluye el mantenimiento de árboles y plantas, sea dentro o fuera de un edificio. Este término no incluye la limpieza de terrenos para edificios y derecho de paso para línea eléctrica o derecho de paso de tubería de distribución. Mantenimiento de terrenos pertenece a una entidad gubernamental, si el servicio es requerido por la entidad gubernamental, no se considera mantenimiento de jardín.
La agrimensura es un servicio de bienes raíces. Incluye actividades realizadas para determinar o confirmar los límites de bienes raíces o para determinar o confirmar la localización de estructuras y otras mejoramientos en relación a los límites de la propiedad por el uso de elementos relevantes de ley, investigación, medida, análisis, computación, cartografía y descripción de terreno. Los ejemplos incluyen la recuperación de límites, agrimensura residencial, agrimensura de lote, agrimensura de título, agrimensura de títulos de construcciones y agrimensura de derecho de paso. El término no incluye actividades realizadas después de terminar topografía imponible haya sido completado para buscar la área agrimensura para artículos significado arqueológico o histórico. (Efectivo el 1º de octubre de 1999 el dueño de la propiedad residencial no debe impuestos en servicios de agrimensura adquiridos en conexión con la construcción de una estructura residencial nueva. Sin embargo, esta disposición para los dueños expira el 1º de octubre de 2001.)
Certificación
El constructor de viviendas conoce la naturaleza del trabajo realizado; por lo tanto es la responsabilidad del constructor de viviendas para determinar si el trabajo es de construir una nueva estructura residencial o realizar otra construcción residencial nueva que califica. En muchos casos, puede parecer obvio que el trabajo se está realizando en conexión con la construcción de una estructura residencial nueva. En otros casos, el proveedor de servicios de bienes raíces puede tener ninguna idea si el trabajo califica como servicio no imponible. El proveedor de servicios de bienes raíces no es responsable de hacer ésta determinación. Para eliminar cualquier duda con respecto del status del trabajo, el constructor de viviendas debe emitir al proveedor de servicios de bienes raíces un certificación de que el trabajo es construcción residencial nueva. El constructor de viviendas puede emitir un certificado de exención como forma de certificación.
El constructor de viviendas puede emitir una certificación por servicios de bienes raíces adquiridas como parte de un contrato para construir una nueva estructura residencial hasta que la estructura residencial sea vendida y ocupada y los términos de la venta se completen. Por ejemplo, un constructor puede decidir no comprar servicios de ajardinar para un nuevo hogar hasta que se venda el hogar. En el contrato de venta del hogar, el constructor de la vivienda se compromete a realizar ajardinar especificada por el comprador del hogar. El constructor de la vivienda puede emitir una certificación por ajardinar que compró después de que se completara el hogar. Después de que el hogar nuevo se venda y es ocupada y los términos de la venta han sido satisfechos, las compras por el constructor de viviendas de ajardinar y otros servicios de bienes raíces son imponibles incluyendo cualquier trabajo realizado bajo una garantía del dueño del hogar.
El constructor de viviendas no puede emitir certificación por servicios de bienes raíces realizados en un hogar modelo que se utilice como oficina. Sin embargo, no se debe impuesto por el trabajo de paisaje en un hogar nuevo que fue utilizado como oficina de venta y ahora se está convirtiendo a una casa apropiado para ocupación residencial. En el caso de áreas comunes adyacentes a estructuras residenciales, como instalaciones recreativas y una piscina en una subdivisión, el constructor de viviendas puede emitir una certificación por la compra de servicios de bienes raíces hasta que la estructura del área común esté terminada y disponible para uso.
Una persona que realiza servicios de bienes raíces debe suponer que los servicios son imponibles y recaudar impuesto en el cobro total, a menos que el constructor de viviendas certifique por escrito que el servicio es parte de un mejoramiento de bienes raíces con una nueva estructura residencial o un mejoramiento junto de un hogar o residencia existente. La certificación puede ser un certificado de exención completado o una carta del constructor de vivienda explicando que el servicio se compró como parte de construcción residencial nueva.
Materiales Utilizados Para Proporcionar Servicios No Imponibles
Cuando un suministrador de servicios de bienes raíces recibe estas certificaciones, sus servicios ya no serán servicios imponibles. El suministrador de servicios debe impuesto en todos materiales transferidos al constructor de viviendas y en provisiones o equipo utilizados para proporcionar el servicio no imponible. Sin embargo, paisajistas son una excepción.
Materiales Utilizados Por Paisajistas
Porque un paisajista incorpora propiedad personal tangible en bienes raíces sembrando árboles, arbustos, césped, etc., el paisajista se convierte a un subcontratista. Como subcontratista, las responsabilidades impositivas de la empresa de ajardinar son determinadas por el tipo de contrato bajo el que realiza el trabajo. Si el contrato separa los cobros por materiales de los cobros por trabajo, es un contrato separado. Si el contrato es de una sola cantidad que incluye trabajo y materiales, entonces es un contrato de suma global.
Bajo un contrato separado, la empresa de ajardinar puede comprar materiales incorporados, tales como árboles, arbustos y césped libres de impuesto para reventa. La empresa debe entonces recaudar impuesto o un certificado de reventa correctamente completado, como aplicable, cuando vende las plantas al constructor de viviendas. El trabajo no es imponible. Bajo un contrato de suma global, el paisajista debe impuesto sobre todas las plantas, así como las provisiones y equipo utilizados en ajardinar la casa y no le recauda ningún impuesto sobre ventas al constructor de viviendas.
Impuesto Local
Cuando un contratista construye un hogar hecho según el gusto del comprador, la responsabilidad del contratista por el impuesto local es afectada por el tipo de contrato que el contratista tiene con el cliente. Un contratista que tiene un contrato de suma global es el consumidor de todos los artículos imponibles incorporados entre los bienes raíces.
Cuando un contratista con un contrato de suma global compra artículos imponibles de un suministrador que entrega los artículos del lugar de negocios del suministrador dentro una ciudad, condado o distrito con propósito especial impositivos los artículos imponibles son sujetos al impuesto sobre ventas de esa ciudad, condado o distrito con propósito especial, no importa donde los artículos se entreguen dentro Texas. El lugar de entrega determina el impuesto sobre ventas y uso de tránsito.
Cuando un contratista con un contrato de suma global compra de un suministrador que entrega desde un lugar de negocios ubicado fuera de la ciudad, condado o distrito con propósito especial impositivos y los artículos imponibles que son traídos, enviados o entregados directamente a una ciudad, condado, distrito con propósito especial o autoridad de tránsito impositivo el impuesto local de uso es debido a dicha jurisdicción impositiva local.
Un contratista con un contrato separado se le considera el minorista de los materiales incorporados y debe recaudar impuesto del cliente por esos materiales. El sitio del trabajo es el "lugar de negocios" del contratista. El constructor de viviendas debe recaudar el impuesto sobre ventas de la ciudad, condado, distrito con propósito especial y autoridad de tránsito basado en la ubicación del sitio del trabajo. Si el sitio del trabajo es dentro una ciudad, condado, distrito con propósito especial o autoridad de tránsito impositivo, entonces el impuesto sobre ventas de esa ciudad, condado, distrito con propósito especial o autoridad de tránsito, debe ser recaudado por el contratista de sus clientes basado en el precio de los materiales acordado en el contrato.
Formularios de Reventa y Exención
El Certificado de Reventa de Texas, formulario 01-339s al frente y la Certificación de Exención del impuesto sobre ventas y uso en Texas, formulario 01-339s a revés, son disponibles en el sitio Web de la Contraloría. También puede solicitar los formularios por correo electrónico o llamándonos gratis al 800-252-7875.
94-157s
(03/2001)