Reparación y Remodelación de Bienes Raíces

La mano de obra para reparar, remodelar o restaurar bienes raíces residenciales no es imponible Bienes raíces residenciales significan las viviendas familiares, incluyendo apartamentos, hogares de ancianos, condominios, y hogares de retiro. No incluye hoteles o propiedades residenciales rentadas por periodos menos de 30 días. La propiedad no tiene que ser la residencia del dueño.

Por otra parte, la cantidad total cobrada para remodelación, reparación, o restauración de bienes raíces no residenciales es imponible. Ejemplos de bienes raíces no residenciales son hospitales, edificios de oficinas, refinerías, almacenes, estacionamientos, comercios, restaurantes, instalaciones de manufactura, y otros establecimientos comerciales.

Si su contrato es de reparar, remodelar o restaurar "propiedades de uso múltiple" (propiedad utilizada para ambos propósitos residenciales y comerciales), usted debe llamar y preguntar por las guías para reparación, remodelación, o restauración de tal propiedad.

Reparación y remodelación residencial

Cuando usted repara o remodela propiedad residencial, usted es un contratista. Como contratista, usted puede tener un contrato de suma global (un precio por todo el trabajo). O, puede tener un contrato separado (usted cobra separadamente por los materiales y el trabajo). Bajo un contrato de suma global, usted paga impuestos en todas sus suministrares, materiales, equipo y servicios imponibles cuando usted los compra. Usted no le cobra el impuesto a su cliente.

Bajo un contrato separado, usted puede emitir a sus suministradores certificados de reventa en vez de pagar el impuesto en los materiales que usted incorpora en bienes raíces de su cliente, y en ciertos servicios si el cobró para los servicios son identificados separadamente para el cliente. Estos servicios son topografía, paisaje, limpieza general final y sistemas de seguridad que son incorporados en los bienes raíces del cliente. Usted entonces recauda los impuestos sobre las ventas estatales de su cliente, más cualquier impuesto local, por la cantidad que usted cobró por los materiales y por esos servicios. El cobro por los materiales debe ser por lo menos lo que usted pagó por ellos. El cobro por la mano de obra para la construcción no es imponible.

Reparación y remodelación no residencial

Cuando realiza cualquiera de los siguientes trabajos en propiedades no residenciales, el trabajo es imponible:

reconstruir bienes raíces;
mejorar cualquier parte de una estructura existente;
reemplazar cualquier parte de una estructura existente, menos el reemplazo de secundario partes durante el mantenimiento de los bienes raíces, tal como reemplazando una banda en una máquina; o
reparar partes dañados, rotos, o defectuosos de una estructura.

Reparación o remodelación incluye volviendo a reparar el techo y volviendo a pintar. Pero si el volviendo a pintar es mantenimiento (como se define en este boletín), no se deben impuestos en el trabajo de volver a pintar.

Recaudando Impuesto en Reparaciones o Remodelaciones No Residenciales

Cuando usted repara o remodela bienes raíces no residenciales, usted debe recaudar impuestos sobre ventas estatales más cualquier impuesto local en el cobro total por el trabajo. (Vea boletín 94-105s, sobre impuestos locales.) Esta cantidad incluye todos los costos entregados a su cliente, menos las cuotas sobre los permisos de construcción indicada separadamente que usted pagó en nombre de su cliente.

Utilizando un Certificado de Reventa

Usted puede emitir a sus suministradores certificados de reventa en vez de pagar impuesto en los materiales que serán incorporados en los bienes raíces del cliente. Usted puede utilizar también certificados de reventa cuando compra la eliminación de desechos, servicios de limpieza, paisaje, topográficos y sistemas de seguridad en el sitio de trabajo que son incorporados en las bienes raíces del cliente cuando los servicios son esenciales a la terminación de su contrato.

Aceptando un Certificado de Reventa

Si usted subcontrata para reparar o remodelar una estructura no residencial, la persona de remodelación o reparación le puede emitir un certificado de reventa en vez de pagar impuesto en el trabajo. Su cliente, el remodelar, entonces recaudará los impuestos de su cliente.

Desastres Naturales

La mano de obra para reparar propiedad no residencial dañada en un área declarada como desastre natural por el Presidente de los Estados Unidos o por el Gobernador de Texas no es imponible. (Los materiales todavía son imponibles.) La propiedad debe estar dañada por la condición que causó que el área fuera declarada desastre natural. El contrato o factura debe indicar separadamente la cantidad cobrada por la mano de obra y la cantidad cobrada por los materiales incorporados.

Contratos de Reparación y Remodelación de Bienes Raíces con Organizaciones Exentas

Usted no necesita cobrar impuestos cuando realiza un trabajo para una agencia gubernamental - federal, Estado de Texas, o gobierno local de Texas. Algunas organizaciones no lucrativas también son exentas de impuestos pero deben emitirle a usted un certificado de exención. Otras organizaciones no lucrativas deben pagar impuestos sobre ventas. Si una organización tiene una carta de la Contraloría de Cuentas Públicas donde se le exenta del impuesto sobre ventas, y la mejora de bienes raíces se relaciona con el propósito de exención de la organización, ciertas exenciones están disponibles. Si usted tiene alguna pregunta sobre la situación exención de un cliente, llamemos.

Cuando su contrato es con una organización exenta, usted puede emitir a sus suministradores un certificado de exención en vez de pagar impuestos sobre ventas en:

propiedades personales tangibles que son necesarios y esenciales para el desempeño del contrato y consumido completamente (agotados o destruidos después de un solo uso) en el sitio de trabajo;
servicios imponibles desempeñados en el sitio de trabajo que son integrales para el desempeño del contrato; y
servicios imponibles desempeñados en el sitio de trabajo que el contrato requiere que el proveedor del servicio compre.

Se debe impuestos en toda la maquinaria y equipo y accesorios, partes para reparaciones y los repuestos utilizados en el sitio de trabajo, artículos de oficina, mobiliario y computadoras.

Mantenimiento de Bienes Raíces

Mantenimiento es un trabajo programado y periódico en bienes raíces que no está rota. Mantenimiento es necesario para mantener la propiedad funcionando en buen orden al prevenir su deterioro. Cobros para mantenimiento de bienes raíces no es imponible. Usted debe pagar impuestos sobre ventas en todos los artículos imponibles comprados para el uso a proporcionar el servicio de mantenimiento no imponible en bienes raíces. Además, usted debe tener un contrato u otra documentación para probar que los servicios son programados y periódicos. Los repuestos, las partes para reparaciones y los materiales incorporados son imponibles. El mantenimiento de bienes raíces puede ser realizada bajo o un contrato separado o suma global (vea la instrucciones bajo Recaudando impuestos sobre construcción nueva).

Capacidad Incrementada de Plantas Químicas y Refinerías Petroquímicas

La mano de obra que causa una unidad de producción que haga más del mismo producto en una unidad por hora o unidad por proporción de producción por año, o por la mano de obra que causa una unidad de producción que haga un nuevo producto es llamado capacidad incrementada. La mano de obra para incrementar la capacidad de producción de una unidad de manufactura o de procesamiento en una refinería petroquímica o una planta química no es imponible. Usted puede desempeñar trabajos de capacidad incrementada bajo un contrato de suma global (un precio por todo el trabajo) o bajo un contrato separado (cobros detallados para materiales incorporados y mano de obra). Usted debe consultar la Regla administrativa 3.362 (en ingles), Labor Relating to Increased Capacity in a Production Unit in a Petrochemical Refinery or Chemical Plant, para obtener más información sobre las limitaciones de esta exclusión y sus responsabilidades fiscales al brindar estos servicios.

Bajo un contrato de suma global, usted paga impuestos por todos sus suministros, materiales, equipo y servicios imponibles cuando usted los compra. Usted no le cobra el impuesto a su cliente.

Bajo un contrato separado, usted le emitirá a sus suministradores certificados de reventa en vez de pagar impuestos por los materiales que incorpora en bienes raíces de su cliente. Entonces usted recauda los impuestos sobre ventas estatales, más cualquier impuesto local, de su cliente por la cantidad que usted cobró por los materiales. Su cobro por los materiales debe ser por lo menos lo que usted pagó por ellos. La mano de obra de construcción no es imponible.

Construcción nueva

Cuando su contrato es para cualquiera de los siguientes trabajos, usted está actuando como contratista y su mano de obra de construcción no es imponible:

construir estructuras nuevas;
completar las estructuras incompletadas;
trabajo completo inicial del interior o exterior de la estructura;
construir, reparar, o remodelar casas, casa de dos viviendas, apartamentos, hogares de ancianos o hogares de retiro (pero hoteles no);
reparar bienes raíces dañada en un área declarada desastre natural por el Presidente de los Estados Unidos o por el Gobernador de Texas cuando la mano de obra por la reparación se indica separadamente de los materiales.

Recaudando Impuesto sobre Construcción Nueva

Usted puede realizar trabajos de construcción nueva bajo un contrato de suma global (un precio por el trabajo entero) o un contrato separado (cobros detallados para materiales y mano de obra). Bajo un contrato de suma global, usted paga impuestos por todos sus suministrares, materiales, equipo y servicios imponibles cuando usted los compra. Usted no le cobra el impuesto a su cliente.

Bajo un contrato separado, usted le emitirá a sus suministradores certificados de reventa en vez de pagar el impuesto en los materiales que incorpora en bienes raíces de su cliente y en ciertos servicios, si los cobros por los servicios son identificados separadamente al cliente. Estos servicios son topografía, ajardinar, servicios de limpieza final, y sistemas de seguridad que son incorporados en bienes raíces del cliente. Entonces usted recauda los impuestos sobre ventas estatales, más cualquier impuesto local, de su cliente por la cantidad que usted cobró por los materiales y esos servicios. Su cobro por los materiales debe ser por lo menos lo que usted pagó por ellos. La mano de obra de construcción no es imponible.

Si su Contrato es para Construcción Nueva Y Reparación de Bienes Raíces

Si tiene un contrato para añadir pies cuadrados nuevos y para remodelar un área ya existente en bienes raíces no residencial por un solo cobro y la parte relacionada a la remodelación es más de cinco por ciento del precio total, se presume que el cobro total es imponible. Usted puede superar esta presunción al tiempo en que ocurra la transacción indicando separadamente al cliente un cobro razonable por los servicios imponibles. Sin embargo, si el cobro por la parte imponible de los servicios no se indica separadamente al tiempo de la transacción, usted o su cliente pueden después establecer para la Contraloría, por evidencia, el porcentaje del cobro total que se relaciona a la construcción nueva. Ejemplos de documentación aceptable incluyen contratos en escrito detallando el alcance del trabajo, presupuesto, hojas de cuentas, horario de valor y proyecto detallado.

¿Necesita más información?

Reglas (en ingles) relacionadas a este boletín son:

Regla 3.291 - Contractors (Contratistas);
Regla 3.356 - Real Property Service (Servicio para bienes raíces);
Regla 3.357 - Real Property Repair, Remodeling, and Restoration; Real Property Maintenance (Reparación, remodelación y restauración de bienes raíces; Mantenimiento de bienes raíces);
Regla 3.362 - Labor Relating to Increased Capacity in a Production Unit in a Petrochemical Refinery or Chemical Plant (Mano de obra relacionada con la incremento de capacidad en una unidad de producción en una refinería petroquímica o una planta química).

Puede encontrarnos en los números listados a continuación. Será un placer contestar cualquiera de sus preguntas.

Llame gratuitamente al (800) 252-7875
En Austin llame al (512) 463-4600

94-116s
(03/2007)